CES ਲੋਨ ਨਿਵੇਸ਼ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਨੂੰ ਵਿੱਤ ਦੇਣ ਲਈ DSCR ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਿਵੇਂ ਕਰਦੇ ਹਨ

ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ, ਇੱਕ ਕਲੋਜ਼ਡ-ਐਂਡ ਸੈਕਿੰਡ (CES) ਲੋਨ ਨਿੱਜੀ ਆਮਦਨ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕੀਤੇ ਬਿਨਾਂ ਗੈਰ-ਮਾਲਕ-ਕਬਜ਼ੇ ਵਾਲੀਆਂ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਨੂੰ ਵਿੱਤ ਦੇਣ ਦਾ ਇੱਕ ਵਿਲੱਖਣ ਤਰੀਕਾ ਪੇਸ਼ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਕਰਜ਼ਾ ਸੇਵਾ ਕਵਰੇਜ ਅਨੁਪਾਤ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰਕੇ (ਡੀਐਸਸੀਆਰ) ਯੋਗਤਾ ਪੂਰੀ ਕਰਨ ਲਈ, ਇਹ ਜਾਇਦਾਦ ਆਮਦਨ-ਅਧਾਰਤ ਕਰਜ਼ੇ ਕਿਰਾਏ ਦੇ ਨਕਦ ਪ੍ਰਵਾਹ 'ਤੇ ਕੇਂਦ੍ਰਤ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਜੋ ਉਹਨਾਂ ਨੂੰ ਪੋਰਟਫੋਲੀਓ ਨੂੰ ਵਧਾਉਣ ਲਈ ਆਦਰਸ਼ ਬਣਾਉਂਦੇ ਹਨ। ਆਓ ਪੜਚੋਲ ਕਰੀਏ ਕਿ CES ਕਰਜ਼ੇ ਨਕਦ ਪ੍ਰਵਾਹ-ਅਧਾਰਤ ਉਧਾਰ ਲਈ ਕਿਵੇਂ ਕੰਮ ਕਰਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਇਹ ਗੇਮ-ਚੇਂਜਰ ਕਿਉਂ ਹਨ।

ਇੱਕ CES ਕਰਜ਼ਾ ਇੱਕ ਨਿਸ਼ਚਿਤ-ਮਿਆਦ ਵਾਲਾ ਦੂਜਾ ਮੌਰਗੇਜ ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਜੋ ਵਾਧੂ ਡਰਾਅ ਦੀ ਆਗਿਆ ਨਹੀਂ ਦਿੰਦਾ, ਅਕਸਰ ਗੈਰ-ਮਾਲਕ-ਅਧਾਰਤ ਕਰਜ਼ਿਆਂ ਲਈ ਇੱਕ ਪ੍ਰਾਇਮਰੀ ਲੋਨ ਦੇ ਨਾਲ ਵਰਤਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਰਵਾਇਤੀ ਦੂਜੇ ਮੌਰਗੇਜ ਦੇ ਉਲਟ, ਜਿਸ ਲਈ ਨਿੱਜੀ ਆਮਦਨੀ ਸਬੂਤ ਦੀ ਲੋੜ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਨਿਵੇਸ਼ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਬੰਦ-ਅੰਤ ਵਾਲਾ ਦੂਜਾ ਲੋਨ ਯੋਗਤਾ ਦਾ ਮੁਲਾਂਕਣ ਕਰਨ ਲਈ DSCR ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਕਰਜ਼ਾ ਸੇਵਾ ਕਵਰੇਜ ਅਨੁਪਾਤ ਇੱਕ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀ ਸਾਲਾਨਾ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਆਮਦਨ ਨੂੰ ਇਸਦੇ ਕਰਜ਼ੇ ਦੀਆਂ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰੀਆਂ ਦੇ ਵਿਰੁੱਧ ਮਾਪਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਪਹਿਲੇ ਅਤੇ ਦੂਜੇ ਮੌਰਗੇਜ ਭੁਗਤਾਨ (ਪ੍ਰਧਾਨ, ਵਿਆਜ, ਟੈਕਸ, ਬੀਮਾ, ਅਤੇ HOA ਫੀਸ) ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ। 1.0 ਜਾਂ ਵੱਧ ਦਾ DSCR ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀ ਆਮਦਨ ਇਸਦੇ ਕਰਜ਼ਿਆਂ ਨੂੰ ਕਵਰ ਕਰਦੀ ਹੈ, ਰਿਣਦਾਤਾ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਨਕਦ ਪ੍ਰਵਾਹ-ਅਧਾਰਤ ਉਧਾਰ ਲਈ 1.25 ਨੂੰ ਤਰਜੀਹ ਦਿੰਦੇ ਹਨ।

ਇਹ ਕੋਈ ਨਿੱਜੀ ਆਮਦਨ ਤਸਦੀਕ ਪਹੁੰਚ ਇੱਕ ਵੱਡੀ ਖਿੱਚ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ W-2s ਜਾਂ ਟੈਕਸ ਰਿਟਰਨਾਂ ਦੀ ਲੋੜ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀ; ਇਸ ਦੀ ਬਜਾਏ, ਰਿਣਦਾਤਾ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਦਾ ਮੁਲਾਂਕਣ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਗੁੰਝਲਦਾਰ ਵਿੱਤ ਵਾਲੇ ਲੋਕਾਂ ਲਈ CES ਕਰਜ਼ੇ ਪਹੁੰਚਯੋਗ ਬਣਦੇ ਹਨ। ਉਹ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਨਾਗਰਿਕ ਵੀ ਉਪਲਬਧ ਹਨ, ਜੋ ਅੰਤਰਰਾਸ਼ਟਰੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਸਥਾਨਕ ਆਮਦਨ ਰਿਕਾਰਡਾਂ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ ਅਮਰੀਕੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਿੱਚ ਟੈਪ ਕਰਨ ਦੀ ਆਗਿਆ ਦਿੰਦੇ ਹਨ। ਉਦਾਹਰਣ ਵਜੋਂ, ਇੱਕ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਨਾਗਰਿਕ ਨਿੱਜੀ ਆਮਦਨੀ ਰੁਕਾਵਟਾਂ ਨੂੰ ਬਾਈਪਾਸ ਕਰਦੇ ਹੋਏ, 1.3 ਦੇ DSCR ਨਾਲ $4,000 ਪ੍ਰਤੀ ਮਹੀਨਾ ਪੈਦਾ ਕਰਨ ਵਾਲੀ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਜਾਇਦਾਦ 'ਤੇ CES ਕਰਜ਼ਾ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ।

ਪਿਗੀਬੈਕ ਓਕੇ ਸਟ੍ਰਕਚਰ ਲਚਕਤਾ ਵਧਾਉਂਦੇ ਹਨ। ਇੱਕ ਬੰਦ-ਅੰਤ ਵਾਲਾ ਦੂਜਾ ਕਰਜ਼ਾ ਡਾਊਨ ਪੇਮੈਂਟ ਜਾਂ ਨਵੀਨੀਕਰਨ ਨੂੰ ਕਵਰ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਪਹਿਲਾਂ ਦੀ ਲਾਗਤ ਨੂੰ ਘਟਾਉਣ ਲਈ ਪਹਿਲੀ ਮੌਰਗੇਜ ਨਾਲ ਜੋੜਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਕਲਪਨਾ ਕਰੋ ਕਿ ਇੱਕ ਨਿਵੇਸ਼ਕ $500,000 ਦੀ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਜਾਇਦਾਦ ਨੂੰ ਨਿਸ਼ਾਨਾ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ: ਇੱਕ ਪਹਿਲਾ ਮੌਰਗੇਜ 75% ($375,000) ਨੂੰ ਕਵਰ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਅਤੇ ਇੱਕ CES ਲੋਨ ਬਾਕੀ 20% ($100,000) ਨੂੰ ਫੰਡ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਸਿਰਫ਼ 5% ਨਕਦੀ ਬਚਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਪੰਨਾਰਿਜ਼ਰਵ ਕਰੋਹੋਰ ਨਿਵੇਸ਼ਾਂ ਲਈ ਤਰਲਤਾ।

ਹਾਲਾਂਕਿ, DSCR-ਅਧਾਰਿਤ CES ਕਰਜ਼ੇ ਚੇਤਾਵਨੀਆਂ ਦੇ ਨਾਲ ਆਉਂਦੇ ਹਨ। ਦੂਜੇ ਮੌਰਗੇਜ 'ਤੇ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਅਕਸਰ ਵੱਧ ਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ, ਅਤੇ ਸੰਯੁਕਤ ਕਰਜ਼ਾ-ਤੋਂ-ਮੁੱਲ (CLTV) ਅਨੁਪਾਤ 75-85% ਤੱਕ ਸੀਮਿਤ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਖਾਲੀ ਅਸਾਮੀਆਂ ਜਾਂ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਤਬਦੀਲੀਆਂ ਵੀ ਜਾਇਦਾਦ ਆਮਦਨ-ਅਧਾਰਿਤ ਕਰਜ਼ਿਆਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਤ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ, ਇਸ ਲਈ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਮਜ਼ਬੂਤ ​​ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਮੰਗ ਨੂੰ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਇਹਨਾਂ ਕਾਰਕਾਂ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, CES ਕਰਜ਼ੇ ਵਰਗੇ ਗੈਰ-ਮਾਲਕ ਕਬਜ਼ੇ ਵਾਲੇ ਕਰਜ਼ੇ ਪੋਰਟਫੋਲੀਓ ਵਿਕਾਸ ਲਈ ਬੇਮਿਸਾਲ ਮੌਕੇ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਬਿਨਾਂ ਕਿਸੇ ਨਿੱਜੀ ਆਮਦਨ ਦੀ ਤਸਦੀਕ ਅਤੇ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਰਾਸ਼ਟਰੀ ਉਪਲਬਧ ਵਿਕਲਪਾਂ ਦੇ ਪਹੁੰਚਯੋਗਤਾ ਨੂੰ ਚਲਾਉਣ ਦੇ ਨਾਲ।